부동산 절세 등 어떻게 공부해야 할지 고민하기
1. 취득세 공부
2. 상생임대주택 공부
3. 2 주택 비과세 공부
1. 취득세 공부
다주택자 취득세가 완화되고 이때 취득세를 부과하는 데에 여러 기준들이 있는데 그중에서 통일 세대원 여부는 주민등록표상 같은 주소지에 등재되어 있는 경우를 말한다. 양도세랑은 조금 다른데 양도세는 반대로 주민등록 여부는 신경 쓰지 않고 실제로 동거하고 있는지의 여부를 확인한다. 다만, 미혼의 30세 미만의 직계비속이나 배우자는 따로 되어있어도 같은 세대원으로 본다. 이때 자녀는 부모와 별도이고 소득이 있으면 개별적인 세대로 인정해 준다. 이번에 공부하면서 처음 알게 됐다. 배우자와 멀리 떨어져서 살기 때문에 배우자는 다른 지역에 전입신고가 되어있고, 나는 이 지역에 전입신고가 되어있는데 청약이나 부동산을 구매해서 투자하려고 할 때 어떻게 적용되는지 궁금했다. 그리고 주택 수는 세대 단위로 계산하고 있는데 전부 그렇게 적용되는 것이 아니고 사안마다 다르다. 예를 들면 같은 세대원과 공동으로 소유하는 주택은 1 주택으로 본다. 그러나 별도 세대원이라면 말이 달라진다. 이 때는 지분 소유자 각자별로 1 주택자로 간주되기 때문이다. 따라서 자기가 어느 상황에 들어가는지 잘 따져보고 계산을 시작해봐야 할 것이다.
2. 상생임대주택 공부
상생임대주택의 요건을 갖추었다면 한 세대에 1 주택 비과세가 적용된다. 뿐만 아니라 거주하는 주택은 비과세이고 1 주택자에 대한 장특공제 우대율을 적용할 때 거주요건을 면제해 준다. 상생임대인은 직전에 계약한 것과 대비해서 임대료를 5퍼센트 이내로 인상한 계약을 체결한 임대인을 말하며 이때 임대인은 직전 계약과 동일한 임대인이며 직전 임대차 기간은 1년 6개월 이상이어야 하고 해당 임대차 계약으로 2년 이상 임대를 했어야 한다. 이렇게 인정 요건을 획득하게 되면 비과세, 장특공제, 거주주택 비과세의 혜택이 있는 것이다. 조정지역주택 2년 거주요건 등이 면제되는 것이다.
이때 매도인이 체결한 임대차계약을 이어 받으면 직전 계약이 아님을 주의해야 한다. 주택을 취득한 후에 발생한 임대차 계약이 맞다. 분양권으로 취득하는 경우에도 준공 후 계약을 체결한 다음에 보증금으로 아파트의 잔금을 치른 경우 처음에 체결했던 계약은 직전 계약으로 보지 않는다. 해당 특례는 기준과 조건을 상세히 따져보고 상황이 맞는지 검토가 필요할 것이다.
3. 2주택 비과세 공부
많이 들어본 내용이다. 주변에서도 은근히 진행하고 있는 사람들이 많이 있고 나 또한 권유받았던 투자 방법이다. 주택 갈아탈 때 종종 쓰는 방식이고 주택을 보유하고 있으면서 새로운 주택을 매수하는 경우에 이미 가지고 있던 주택이 취득한 날로부터 1년이 지난 후에 새로운 주택을 매수하는 거여야 하고, 종전 주택이 2년 이상 보유된 거여야 하며, 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 내로 가지고 있었던 주택을 양도해야 하는 조건을 만족하게 되면 일시적으로 2 주택이 되는 그 기간에 본래 가지고 있던 주택의 양도 차익에 대한 양도세를 비과세 한다는 내용이다.