부동산 비과세 관련 입주권, 분양권 취득 공부

부동산 비과세 관련 입주권, 분양권 취득 공부

부동산 절세 방법으로 이전 단계에서도 고민해 봤는데 이번에는 비과세에 좀 더 자세히 한번 들여다보고 종합부동산세도 한번 확인해보려고 한다.

 

목차

1. 입주권 취득 후 비과세

2. 분양권 취득 후 비과세

3. 재개발 기간 중 취득

 

1. 입주권 취득 후 비과세

앞서 말한 일시적으로 1세대가 2 주택이 되는 경우 특정 조건이 성립되면 비과세가 적용된다. 입주권 취득 후에 비과세 특례도 있다. 입주권을 취득하여 일시적으로 1 주택과 1 조합원입주권을 소득 한 경우인데 소득령 156조의 2를 살펴보면 입주권 취득한 날로부터 3년 이내에 본 주택을 양도하는 경우인데 이때도 전에 말했던 것처럼 원래 소유하고 있던 주택이 취득 후 1년이 지난 후에 입주권을 승계취득 해야 하고 취득 후 3년 내로 양도해야 비과세이다.  만약, 실수요 목적으로 입주권 취득 후 3년이 지나가버린 경우에는 이전 주택을 취득한 후에 1년 후부터 입주권 취득하고 주택 완성되기 전이나 완성하고 나서 3년 이 내면서 (개정 전에는 2년이었다.)  신축 주택 완성일로부터 3년 이내 (개정 전에는 2년) 신축주택으로 세대원 전부가 이사하고 1년 이상 계속 거주한다면 이때에도 양도 시 비과세가 적용된다. 비과세를 적용받았다고 해서 이사해 버리면 다시 세액 추징하게 된다. 비과세 받은 후에 신축으로 3년 내에 이사 가지 않거나, 이사를 갔어도 1년 이상 거주하지 않은 경우 등이 있다. 

 

2. 분양권 취득 후 비과세

분양권 취득 후에도 비과세 특례가 있다. 입주권 취득 후 비과세와 시스템이 대략적으로 비슷한데 대체취득인 경우와 실수요 목적인 경우로 나뉜다. 대체취득의 경우를 먼저 설명하자면 일반 주택을 취득한 후에 1년 경과하고 분양권을 취득하였으며 그 후 3년 이내에 본 주택을 양도한 경우에 비과세이다. 이때 분양권을 먼저 양도하면 과세이니 주의해야 한다. 실수요 목적인 경우에는 분양권 취득 후 3년 지났지만 분양권으로 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 후 3년 내에 양도하면서, 신축 주택 완성일로부터 3년 내로 세대 전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주해야 하며 1년 이상 거주하지 않거나, 신축 주택으로 2년 내에 이사를 가지 않으면 위와 같이 역시나 비과세 세액을 추징하게 된다. 이와 같은 과정을 살펴보면 1번의 입주권 취득 후 비과세 하는 방법이랑 거의 비슷하다고 보면 된다. 

 

3. 재개발 기간 중 취득

재개발 또는 재건축 기간 중에 대체 주택을 취득 및 거주 하다 양도하는 경우에도 특례가 적용된다. 위와 같이 일정한 조건이 있는데 대체주택을 사업시행인가일 이후에 취득해야 하는데 재개발 예정 주택을 취득 후 1년 내로 대체주택 취득해도 특례가 적용된다. 이렇게 취득한 후에 1년 이상 거주해야 한다. 즉, 분양권과 입주권 승계로 얻은 후 준공돼 1년 이상 살아야 한다. 그리고 신축 주택 완성일로부터 3년 내로 이사 와서 1년 이상 거주해야 한다. 마지막으로 재개발, 재건축 주택이 완성되기 전이나 후 3년 내 종전주택 양도 시 비과세가 되는 것이다. 일시적 2 주택 비과세 원칙이 크게 잡혀있기 때문에 위 특례들이랑 재개발 주택 관련 비과세 내용이랑 전반적으로 비슷한 것 같다.